Αγορά ή ενοίκιο, είναι ένα ερώτημα

Ακίνητα και καταθέσεις ήταν και παραμένουν οι δύο κυριότερες επενδυτικές επιλογές των Κυπρίων.  Οι Κύπριοι προτιμούσαν τις καταθέσεις λόγω ψηλών επιτοκίων και τα ακίνητα επειδή ήθελαν να τα αφήσουν στα παιδιά τους.  Για πολλούς η ιδιοκτησία θεωρείτο  «μαγκιά» και το ενοίκιο «ανάθεμα», αφού μέχρι σήμερα, επικρατεί η αντίληψη ότι το ενοίκιο είναι λεφτά πετάμενα.  Και όμως το ενοίκιο ήταν και παραμένει η φθηνότερη επιλογή για μια οικογένεια διότι το χρέος επιφορτίζεται με τόκους, που τις περισσότερες φορές ισούνται με το ποσό του ενοικίου.  Για παράδειγμα αν κάποιος δανειστεί €200,000 με επιτόκιο 4% για να αγοράσει μια κατοικία ή ένα διαμέρισμα, πληρώνει €8,000 μόνο για τους τόκους ή €667 το μήνα.  Αν λοιπόν μπορεί κάποια οικογένεια να ενοικιάσει με €667 ή έστω €700 το μήνα, γιατί να αγοράσει?  Ας μην αγνοούμε τους φόρους ιδιοκτησίας, τέλη ιδιοκτησίας, αποχετευτικά, συντήρηση της κατοικίας κλπ.  Τα €700 το μήνα μπορεί εύκολα να γίνουν €800.  Δηλαδή μια οικογένεια μπορεί να πληρώνει €800 το μήνα χωρίς να μειώνεται το αρχικό ποσό του δανείου των €200,000.  Γιατί λοιπόν πρέπει μια οικογένεια να φορτωθεί ένα χρέος ύψους €200,000 απλά για να μην την κουτσομπολεύουν οι γείτονες.  Η ιδιόκτητη κατοικία είναι αυτή που είναι ξοφλημένη και όχι χρεωμένη.  Γι’ αυτό λοιπόν, αν θέλουμε να δούμε το θέμα από οικονομικής σκοπιάς και μόνο, τότε το ενοίκιο ήταν και είναι η καλύτερη επιλογή για οικογενειακή ή επαγγελματική στέγη.  Βεβαίως, για όσους βρίσκονται σε δίλημμα κατά πόσο να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν, υπάρχει ο χρυσός κανόνας, το νούμερο 15, ο οποίος λειτουργεί σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.  Ο κανόνας λέει ότι  ένα ακίνητο αξίζει 15 φορές το ετήσιο εισόδημα που μπορεί να αποφέρει (κυρίως ενοίκιο).  Δηλαδή αν ένα διαμέρισμα των δύο υπνοδωματίων ενοικιάζεται για €600 το μήνα ή €7,200 το χρόνο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, τότε η αξία του εν’ λόγω διαμερίσματος είναι 15 φορές το €7,200, δηλαδή €108,000 με το ΦΠΑ και όλα τα υπόλοιπα έξοδα πληρωμένα (μεταβιβαστικά, χαρτόσημα κλπ).  Είναι σημαντικό να συγκρίνετε ντομάτες με ντομάτες και αγγούρια με αγγούρια.  Υπολογίζουμε την αξία ενός ακινήτου βασιζόμενοι στο αγοραίο ενοίκιο του εν’ λόγω ακινήτου.  Αν δηλαδή ένα άλλο διαμέρισμα ενοικιάζεται για €500 σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, τότε η αξία του θα είναι €90,000 και όχι περισσότερο.  Αυτός ο κανόνας λειτουργεί πάντοτε (με εξαιρέσεις βέβαια) διότι βασίζεται στην αρχή ότι κάποιος που κάνει μια επένδυση επιθυμεί να έχει κάποια απόδοση.  Και με την πιο πάνω μέθοδο, η απόδοση του επενδυτή που αγοράζει ένα ακίνητο είναι 6.7% (100/15), που είναι μια λογική απόδοση, λαμβάνοντας υπόψη το ρίσκο που αναλαμβάνει ο επενδυτής.  Αν η επένδυση ήταν σε μετοχές, τότε ο επενδυτής θα ζητούσε μεγαλύτερη απόδοση για να ρισκάρει τα χρήματα του.  Η σχέση κινδύνου και απόδοσης είναι βασική αρχή στα χρηματοοικονομικά.  Η πιο πάνω ανάλυση είναι απλή και πρόχειρη, και δεν λαμβάνει υπόψη άλλους παράγοντες, όπως η προοπτική ανόδου στις τιμές των ακινήτων.  Η προοπτική ανόδου ή πτώσης των τιμών είναι ακόμα ένας λόγος για ενοίκιο αντί αγοράς διότι ουδείς γνωρίζει αν η πτώση των τιμών έχει τερματιστεί.

Μάριος Μαυρίδης, οικονομολόγος, βουλευτής Κερύνειας